หน้าแรก | เข้าสู่ระบบ | สมัครสมาชิก | ติดต่อโฆษณา | เกี่ยวกับเรา | ติดต่อเรา

ข้อมูลวางแผนภาษี สำหรับการทำธุรกิจ อพาร์ทเม้นท์

วางแผนภาษี บุคคลธรรมดา คะบุคคล นิติบุคคล ระบบบัญชีสำหรับ หอพัก
ภาษีเงินได้ ภาษีโรงเรือน ภาษีที่ดิน ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีป้าย สิทธิ์เก็บกิน ทำบัญชี...

ข้อมูลวางแผนภาษี สำหรับการทำธุรกิจ อพาร์ทเม้นท์

โพสต์โดย bigkid เมื่อ จันทร์ 27 เม.ย. 2009 10:31 am

ถาม
ดิฉันจะสร้างอพาร์ทเม้นท์ ขนาด 36 ห้อง ให้เช่าห้องละ 4500 บาท และตั้งใจว่าจะจดทะเบียนคณะบุคคล 2 คณะ คือ
1.คุณแม่และดิฉัน มีรายได้จากค่าเช่าห้องพักอย่างเดียว
2.ลูก 2 คน มีรายได้จากการบริการส่วนกลาง เช่าเฟอร์นิเจอร์ เช่าแอร์ ร้านค้า(ขายของ ซักอบรีด) และอื่นๆ
โดยดิฉันจะแยกสัญญาเช่าเป็น 2 ฉบับ ระหว่างเช่าห้องพัก กับเช่าเฟอร์นิเจอร์ เช่าแอร์
ดิฉันขอเรียนปรึกษาว่า
1.ที่ดิฉันคิดสามารถทำได้หรือไม่
2.หรือว่าดิฉันควรจะจดทะเบียนเป็นรูปบริษัท
3.และถ้าดิฉันทำเป็นคณะบุคคลแบบที่คิดมีข้อควรระวังอะไรบ้าง

ตอบ

1. การสร้างอพาร์ทเมนท์ ขนาด 36 ห้อง ให้เช่าห้องละ 4500 บาท คิดเป็นรายได้ทั้งปี = 36*4,500*12 = 1,944,000 บาท ถ้าพิจารณากันแต่ยอดรายได้รวม มาดูครับว่า รายได้จำนวนดังกล่าวได้รวมบริการส่วนกลาง เช่าเฟอร์นิเจอร์ เช่าแอร์ ร้านค้า(ขายของ ซักอบรีด) และอื่นๆ หรือยัง เพราะถ้ารวมแล้วแสดงว่ารายได้ที่ยังไม่ได้วางแผนว่าจะแยก รายได้ค่าเช่าห้อง กับรายได้ค่าบริการส่วนกลางและอื่นๆ ออกจากกันจะต้องน้อยกว่ายอดจำนวน 1,944,000 บาท ซึ่งผมมองว่าน่าจะทำให้อยู่ในรูปของบุคคลธรรมดาดีกว่าครับ เพราะ ไม่ต้องมีภาระในแง่ของนิติบุคคล ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการจดจัดตั้งบริษัทฯ การจัดทำงบการเงินและส่งงบการเงิน ซึ่งจะต้องมีค่าใช้จ่ายตามมาอีก ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการจัดหาผู้ทำบัญชี การหาผู้สอบบัญชีตรวจสอบเซ็นงบการเงิน กล่าวโดยรวมแล้วถ้าเป็นนิติบุคคลจะมีภาระหน้าที่และค่าใช้จ่ายที่มากกว่าบุคคลธรรมดาครับ ส่วนภาระทางภาษีก็ต้องมาดูรายละเอียดกันต่อครับ ( ถ้ารายได้รวมต่อปี ไม่เกิน 1,000,000 บาท ผมจะเลือกดำเนินธุรกิจในรูปของบุคคลธรรมดาเป็นอันดับแรก แต่ถ้าเกินมาก็จะต้องมาพิจารณารายละเอียดเพิ่มเติมครับ )

2. การพิจารณาว่าจะดำเนินธุรกิจในรูปของนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดา ให้ดูรายละเอียดดังนี้
2.1 ก่อสร้างอาคารเสร็จหรือยัง เพราะถ้าการก่อสร้างใกล้จะเสร็จแล้ว ก็จะทำให้การวางแผนภาษีนั้นยากขึ้นครับเพราะจะมีรายละเอียดบางส่วนที่เราไม่สามารถแก้ไขอะไรได้แล้ว
2.2 โฉนดที่ดิน เป็นชื่อของใคร
2.3 ใบอนุญาตก่อสร้าง ขอในนามของใคร
2.4 ดำเนินการก่อสร้างเอง หรือ ว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง ถ้าว่าจ้างผู้รับเหมา มีการทำสัญญาหรือไม่ ถ้ามีการทำสัญญานั้นเป็นการทำสัญญาระหว่างใครกับใคร 2.5 และรายละเอียดในสัญญานั้นเป็นการรับเหมาทั้งค่าแรงและค่าของทั้งหมด หรือ เป็นสัญญารับจ้างเฉพาะค่าแรง และผู้รับเหมาพร้อมที่จะแสดงว่ามีรายได้จากเราหรือไม่ ( ถ้าผู้รับเหมามีรายได้ต่อปี ก่อนหักรายจ่ายเกิน 1.8 ล้านบาท ประมวลรัษฏากรบังคับให้ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มด้วยครับ )
2.6 แต่ถ้าก่อสร้างเอง บิลค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างต่างๆ มีความสมบูรณ์ครบถ้วนหรือไม่ กล่าวคือ เป็นเอกสารที่สามารถพิสูจน์ผู้รับได้ ดูแล้วน่าเชื่อถือ ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะเป็นบิลใบกำกับภาษี และระบุชื่อที่อยู่ผู้ซื้อตามใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่ และมีจำนวนครบถ้วนมากน้อยเท่าใด
2.7 บิลที่เป็นค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าแอร์ นั้นซื้อในนามของใคร และบิลดังกล่าวมีความสมบูรณ์มากน้อยเพียงใด
2.8 ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มใด มีความต้องการหลักฐานใบเสร็จจากเรามากน้อยแค่ไหน

3. ทีนี้มาดูทีละคำถามของคุณพินทองกันครับ
3.1 รบกวนคุณพินทองให้ข้อมูลผม เพิ่มเติมครับ จึงจะแสดงความคิดเห็นในข้อนี้ได้ครับ
3.2 ถ้ารายได้ไม่สูงมาก ผมจะเลือกดำเนินธุรกิจในรูปของบุคคลธรรมดาครับ
3.3 จะมีภาระภาษีอีก 2 ตัวที่เข้ามาเกี่ยวข้องคือ
3.3.1 ภาษีโรงเรือน
3.3.2 ภาษีป้าย

ถาม
1.รายได้ห้องละ 4,500 บาท ดิฉันตั้งใจว่าจะแยกสัญญาเช่าเป็น 2 ฉบับ คือ เป็นสัญญาเช่าห้องพัก ประมาณ 2,500 บาท ซึ่งคู่สัญญาจะเป็นระหว่างผู้เช่ากับคณะบุคคลที่มีดิฉันและคุณแม่โดยมีดิฉันเป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทน(ดิฉันต้องการให้คุณแม่มีส่วนแบ่งในรายได้เพราะต้องเอาเงินสดขอคุณแม่มาลงทุนเพราะธนาคารให้กู้ประมาณ 70 % ขอค่าก่อสร้าง), และเป็นสัญญาบริการ 2,000 บาท ซึ่งคู่สัญญาจะเป็นระหว่างผู้เช่ากับคณะบุคคลที่มีลูก 2 คนโดยมีลูกชายคนโตเป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทน คุณอ้วนเห็นว่าเป็นอย่างไรค่ะ
2.1 ตอนนี้อยู่ในระหว่างขอกู้ธนาคารอยู่ค่ะ ดิฉันเป็นคนขอกู้ ธนาคารยังไม่อนุมัติค่ะ
2.2 โฉนดเป็นของดิฉันค่ะ
2.3 ใบอนุญาติก่อสร้าง ขอในนามดิฉันค่ะ
2.4 ดิฉันทำสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง สัญญาระหว่างดิฉัน กับผู้รับเหมาค่ะ
2.5 ทำสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมา แบบรวมค่าแรง ค่าของทั้งหมด โดยถ้าธนาคารอนุมัติเงินกู้มาก็จะเซ็นต์สัญญาว่าจ้าง ดิฉันคิดว่าทางผู้รับเหมาก็คงไม่ได้แจ้งว่าตัวเองมีรายได้ เพราะว่าเขาบอกว่าไม่มีใบเสร็จให้ ถ้าจะเอาใบเสร็จก็จะต้องบวกอีก 7 % แล้วถ้าจะหักภาษี หัก ณ.ที่จ่าย 3% ก็จะต้องจ่ายเอง
2.6 บิลต่างๆ ไม่มีค่ะ เพราะจ้างเหมา
2.7 บิลค่าเฟอร์นิเจอร์ และแอร์ คาดว่าจะให้ออกในนามคณะบุคคล ของลูกชายค่ะ เพราะค่าบริการส่วนนี้เป็นของลูกชาย 2 คน
2.8 ลูกค้าส่วนใหญ่ คาดว่าจะเป็นคนทำงาน นักศึกษา นักเรียน คงไมใครต้องการใบเสร็จค่ะ
3.1 รายได้ค่าเช่าห้องพัก (กรณีเต็มทุกห้อง) คงจะไม่เกิน 36*2,500*12=1,080,000 บาท
3.2 รายได้ค่าบริการเฟอร์นิเจอร์ แอร์ ค่าส่วนกลางฯ (กรณีเต็มทุกห้อง) คงจะไม่เกิน 36*2,000*12=864,000 บาท
3.3 ค่าภาษีโรงเรือน ต้องเสียอย่างไรค่ะ ถ้ากรณี มีผู้อยู่ไม่เต็ม อัตราภาษีเท่าไหร่ และต้องเสียตอนไหนคะ
3.4 ค่าภาษีป้าย ต้องเสียอย่างไร อัตราภาษีเท่าไหร่ และตอนไหนคะ

ตอบ
1. การแยกรายได้ออกเป็น 2 กลุ่มเป็นความคิดที่ดีครับ แต่การจะปฏิบัติจะต้องมาดูครับ ตามข้อมูลที่ให้มา ผมดูว่า ในส่วนของ
1.1 รายได้ค่าบริการส่วนกลาง เช่าเฟอร์นิเจอร์ เช่าแอร์ โดยจะจดเป็นคณะบุคคล ซึ่งมีลูก 2 คนโดยมีลูกชายคนโตเป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทน โดยที่บิลค่าเฟอร์นิเจอร์ และแอร์ จะออกในนามคณะบุคคล ซึ่งก็จะเหมาะสมที่จะมีรายรับจากส่วนี้ครับ สามารถทำได้ครับแต่ให้ระวังในเรื่องความสมบูรณ์ของเอกสารด้วยครับ เพื่อให้คณะบุคคลนี้มีเอกสารที่จะมาลองคำนวณดูว่าจะเลือกเสียภาษีแบบเหมาจ่าย หรือตามจ่ายจริงครับ

1.2 รายได้ค่าเช่าห้องพัก โดยที่โฉนดเป็นชื่อของคุณพินทองคนเดียว และประสงค์จะจดเป็นคณะบุคคลกับคุณแม่ ก็สามารถทำได้ แต่ควรทำก่อนจะมีการก่อสร้าง โดยให้ระบุในสัญญาจัดตั้งคณะบุคคลให้ชัดเจน ว่าคุณพินทองลงทุนเป็นที่ดินตามโฉนดเลขที่ และคุณแม่ลงทุนเป็นเงินสดจำนวน บาท เป็นต้น โดยจะมีการแบ่งผลประโยชน์กันเท่าใด เป็นต้น และแนะนำว่าให้ทำสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมาให้รัดกุม เช่น กำหนดรายละเอียดวัสดุอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้าง ระยะเวลาก่อสร้าง การกำหนดส่งมอบงาน และการตรวจรับงานในแต่ละส่วน การเบิกจ่ายล่วงหน้า และความปลอดภัย เป็นต้น

2. สัญญาที่ทำกับผู้รับเหมา ให้คุณพินทอง ขอเป็นใบกำกับภาษียอมเสียภาษีมูลค่าเพิ่มดีกว่าครับ จะมีประโยชน์ในแง่ของการคำนวณภาษีครับ เพราะจะมีเอกสารประกอบรายการที่สมบูรณ์ แม้จะขอคืนภาษีซื้อไม่ได้ แต่ภาษีซื้อก็ถือเป็นต้นทุนของทรัพย์สินได้ครับ

3. ส่วนภาษีหัก ณ ที่จ่ายไม่ต้องกังวลครับ เพราะบุคคลธรรมดาไม่มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายนำส่งครับ แต่แนะนำว่าเวลาจ่ายเงินให้กับผู้รับเหมา พยายามจ่ายเป็นเช็คหรือ โอนผ่านทางธนาคาร เพื่อให้มีหลักฐานที่สามารถตรวจสอบย้อนหลังได้ครับ

4. ภาษีโรงเรือน จะเสียจากรายได้ค่าเช่า ( อสังหาริมทรัพย์ ) ส่วนรายได้ค่าบริการส่วนกลาง เช่าเฟอร์นิเจอร์ เช่าแอร์ ไม่ต้องเสียภาษีโรงเรือนถ้ามีการทำสัญญาเช่าแยก เนื่องจากเป็นรายได้จากการให้เช่าสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเสียในอัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่า ถ้าเช่าไม่เต็มก็เสียตามส่วนครับ ทั้งภาษีโรงเรือนและภาษีป้าย รบกวนคุณพินทองอ่านกระทู้ที่ 01130

สรุป ควรดำเนินธุรกิจในนามบุคคลธรรมดาครับ และถ้าจะจดเป็นคณะบุคคล ก็ควรดำเนินการให้เรียบร้อยก่อนก่อสร้าง และให้เน้นเอกสารประกอบรายจ่ายการก่อสร้างให้สมบูรณ์และครบถ้วนครับ
bigkid
 
โพสต์: 42
ลงทะเบียนเมื่อ: จันทร์ 27 เม.ย. 2009 10:07 am

ย้อนกลับไปยัง การวางแผนภาษี-บัญชี หอพัก

ผู้ใช้งานขณะนี้

่กำลังดูบอร์ดนี้: ไม่มีสมาชิกใหม่ และ บุคคลทั่วไป 1 ท่าน

cron